Le diverse e contrastanti conclusioni a cui è pervenuta la giurisprudenza impongono di evitare pericolosi e semplicistici atteggiamenti, seriamente rischiosi per il conduttore.
Si tratta di stabilire se, il conduttore di un immobile ad uso commerciale, che venga a trovarsi in difficoltà finanziarie a causa della Pandemia e ometta di pagare i canoni di locazione, possa evitare lo sfratto per morosità e/o contestualmente ridurre l'importo del canone locatizio mensile.
Il Tribunale di Roma è di parere contrario, salva la rigorosa prova di cause eziologicamente ed univocamente collegate in rapporto di causa ad effetto all’inadempimento.
Con la sentenza della VI sezione del 23.03.2021 ha stabilito che nel contratto di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, il locatore è tenuto a garantire soltanto che l'immobile sia strutturalmente idoneo all'uso pattuito, ma non che tale uso debba essere sempre possibile e proficuo per il conduttore, rilevando la sola dimensione materiale e non produttiva dello stesso. Secondo il Tribunale il conduttore che ometta di pagare i canoni di locazione, deducendo difficoltà economiche per il diffondersi della pandemia da Covid-19, per escludere la propria responsabilità, deve dimostrare in maniera circostanziata di essere inadempiente solo ed esclusivamente a causa delle restrizioni imposte dalla normativa sanitaria emergenziale, non potendo sfruttare in concreto i locali oggetto di locazione secondo la loro destinazione.
Per quanto sopra, ritenuta fondata la domanda di sfratto ha, dunque, accolto la domanda proposta dall'attore, dichiarando risolto per inadempimento del conduttore il contratto di locazione stipulato dalle parti e confermando il provvedimento di rilascio dell'immobile reso già in fase sommaria, con condanna della parte convenuta al pagamento della somma di denaro per i canoni di l'locazione non corrisposti e maturati fino al rilascio effettivo, nonché al rimborso delle spese di lite.
Tale decisione è intervenuta dopo la diversa precedente soluzione adotta dal Tribunale Milano, con la sentenza del 21/10/2020.
“A causa dell'emergenza sanitaria in corso, nel caso di locazione di immobile destinato allo svolgimento di attività commerciale, il cui esercizio sia inibito o limitato dalle disposizioni emergenziali, è necessaria, alla luce del principio di buona fede e correttezza e dei doveri di solidarietà costituzionalizzati la rinegoziazione del canone volta a riequilibrare il sinallagma”.
Anche questa decisione interviene in un procedimento di sfratto per morosità promosso nei confronti del conduttore di immobile destinato ad uso commerciale che non ha pagato i canoni di locazione relativi ai mesi di marzo, aprile e maggio 2020.
Nel caso di specie il Tribunale, infatti, rigettava l'istanza del locatore, invitandolo a formulare entro un certo termine una proposta di rinegoziazione del canone per il periodo della locazione da marzo a dicembre 2020. Invitava, poi, il conduttore a prendere posizione su tale proposta ed a formulare eventualmente una “motivata controproposta alternativa”, riservando, in difetto di accordo di istruire la causa con rito locativo.
Al riguardo il Tribunale di Milano afferma che “è quanto meno dubbio che l'importo dedotto nell'atto di intimazione sia dovuto nella sua interezza, alla luce del fatto che per effetto del cosiddetto lockdown ai conduttori di immobili adibiti ad uso commerciale … è stata inibita l'utilizzazione del bene per lo svolgimento di attività ritenute “non essenziali” in forza di ordine dell'autorità”.
Sulla base di questa considerazione, il Tribunale affermava, dunque, che“a causa dell'emergenza sanitaria in corso è da ritenersi necessaria alla luce del principio di buona fede e correttezza nonché dei doveri di solidarietà costituzionalizzati una rinegoziazione del canone di locazione al fine di riequilibrare il sinallagma”.
Una relazione tematica della Corte di Cassazione (“relazione tematica” n. 56 dell'8 luglio 2020 (avente ad oggetto le “Novità normative sostanziali del diritto “emergenziale” anti Covid-19 in ambito contrattuale e concorsuale”) è stata messa in rilevo l’esigenza di una revisione dei contratti alla luce dei principi di solidarietà e buona fede, con obblighi di cooperazione fra le parti nella fase esecutiva del contratto. Infatti questo adeguamento dei contenuti degli accordi contrattuali non sarebbe in contraddizione all'autonomia privata, in quanto adempierebbe solo ad un aggiustamento delle volontà negoziali e pattizie a fronte del mutamento delle circostanze.
Sulla base di tale impostazione la questione è stata risolta da molti Tribunali con il criterio dei fatti sopravvenuti rispetto al contenuto originario del contratto di locazione. Cioè di quei fatti nuovi e imprevisti che hanno modificato il rapporto sinallagmatico (Artt. 1256 – 1464 – 1467 c.c., che disciplinano rispettivamente gli effetti dell'impossibilità definitiva e della impossibilità temporanea della prestazione, dell'impossibilità sopravvenuta e dell'eccessiva onerosità sopravvenuta).
Il problema non può, comunque, ritenersi univocamente risolto.
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